Location nue ou meublée : quelles différences fiscales ?

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre un bien immobilier en location, il doit choisir entre deux régimes : la location nue (logement non meublé) et la location meublée (logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante). Ces deux options n’ont pas les mêmes incidences fiscales.

1. La location nue : revenus fonciers

La location d’un logement vide est considérée comme une activité civile, imposée dans la catégorie des revenus fonciers (article 14 du CGI).

• Régime micro-foncier : applicable si les loyers annuels hors charges ne dépassent pas 15 000 €. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus locatifs.
• Régime réel : obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option. Le bailleur peut déduire certaines charges réelles (entretien, réparations, intérêts d’emprunt, frais de gestion…). Toutefois, seules 9 catégories de charges sont admises fiscalement.
• Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou jusqu’à 21 400 € (jusqu’au 31 décembre 2025) en cas de travaux de rénovation énergétique.

2. La location meublée : bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

La location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou non (LMNP), est assimilée à une activité commerciale. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (articles 34 et 35 du CGI).

• Régime micro-BIC :
• applicable si les loyers charges comprises ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 15 000 € pour certains meublés de tourisme).
• l’abattement forfaitaire est de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés).
• Régime réel : au-delà des seuils ou sur option. Toutes les charges réelles peuvent être déduites, y compris les amortissements (ce qui n’est pas possible en location nue).
• Déficits :
• en LMP (loueur en meublé professionnel), les déficits sont imputables sans limite sur le revenu global et reportables pendant 6 ans.
• en LMNP (loueur non professionnel), les déficits ne s’imputent que sur les revenus BIC issus de la location et sont reportables pendant 10 ans.

3. Obligations déclaratives

• En location nue : déclaration n°2042 (micro-foncier) ou n°2044/2044-SPE (régime réel).
• En location meublée : déclaration n°2042 C PRO (micro-BIC) ou n°2042 C PRO + liasse fiscale n°2031 et annexes 2033 (régime réel).

✅ En résumé :

• La location nue offre une fiscalité plus simple, mais moins avantageuse en termes de déduction de charges et sans possibilité d’amortir le bien.
• La location meublée est plus contraignante sur le plan déclaratif, mais elle permet de bénéficier d’une fiscalité généralement plus favorable, surtout grâce au régime réel et à l’amortissement.

Voici les avantages principaux de la location nue :

✅ 1. Une gestion simplifiée et plus stable

• Durée de bail plus longue : 3 ans minimum (bailleur personne physique), ce qui assure une stabilité locative.
• Moins de turn-over qu’en location meublée, les locataires restent en moyenne plus longtemps.
• Moins de contraintes d’équipement : pas besoin de meubler ni d’entretenir un inventaire complet de mobilier et d’électroménager.

✅ 2. Une fiscalité simple

• Micro-foncier : si les loyers hors charges ne dépassent pas 15 000 € par an, application d’un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatifs.
• Régime réel : possibilité de déduire certaines charges (travaux, assurances, intérêts d’emprunt, frais de gestion…).
• Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, voire 21 400 € jusqu’au 31/12/2025 en cas de rénovation énergétique.

✅ 3. Moins de risques juridiques et fiscaux

• La location nue est une activité civile, plus simple juridiquement que la location meublée (assimilée à une activité commerciale).
• Moins de risques de requalification ou de contrôles fiscaux complexes.

✅ 4. Un marché plus large

• Convient particulièrement aux familles et aux locataires de long terme (fonctionnaires, retraités, jeunes actifs).
• Plus de demande locative pérenne, surtout dans les zones résidentielles.

👉 En résumé : la location nue est idéale pour un bailleur qui recherche stabilité locative, simplicité de gestion et fiscalité claire, même si elle offre moins d’optimisations fiscales que la location meublée.

Voulez-vous que je vous fasse aussi la liste des avantages de la location meublée pour que vous puissiez comparer directement ?

Voici les avantages principaux de la location meublée :

✅ 1. Une fiscalité plus avantageuse

• Abattement plus élevé : en régime micro-BIC, l’abattement est de 50 % (contre 30 % en location nue).
• Régime réel plus puissant : possibilité de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, etc.).
• Amortissement : le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier peuvent être amortis, ce qui permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, la base imposable.
• Déficits imputables :
• en LMP (loueur professionnel), imputables sans limite sur le revenu global ;
• en LMNP, imputables sur les revenus BIC pendant 10 ans.

✅ 2. Des loyers plus élevés

• Un logement meublé peut être loué 10 à 30 % plus cher qu’un logement vide, selon le marché local.
• Cela permet d’améliorer la rentabilité brute et nette du bien.

✅ 3. Flexibilité contractuelle

• Durée de bail plus courte : 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) au lieu de 3 ans en location nue.
• Le bailleur peut donc récupérer son logement plus rapidement en cas de besoin.

✅ 4. Une forte demande locative

• Très recherché par les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en mobilité professionnelle.
• Idéal dans les grandes villes, près des pôles universitaires ou zones d’emploi.

✅ 5. Possibilités de niches spécifiques

• Si le logement est classé meublé de tourisme, l’abattement fiscal peut atteindre 50 % (voire 71 % pour certains cas).
• Certaines collectivités accordent également des exonérations ou réductions de taxe foncière en cas de rénovation énergétique.

👉 En résumé : la location meublée est particulièrement intéressante pour un bailleur qui recherche une meilleure rentabilité et une fiscalité optimisée, en contrepartie d’une gestion un peu plus contraignante (mobilier à fournir, renouvellement des baux plus fréquent).