Loi ALUR et assurance du copropriétaire

Pourquoi demander aux copropriétaires non occupant une assurance responsabilité civile ? Parce que le locataire est assuré pour sa responsabilité vis à vis de vos biens, pas pour les assurer pour votre compte. Le copropriétaire doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant des dommages qu'il pourrait créer.

La RC propriétaire désigne l’obligation légale pour le propriétaire de réparer les dommages causés à autrui, par exemple à son locataire, ou à toute autre personne. Cette responsabilité peut être recherchée à l'encontre d'un bailleur si un dommage est causé par un vice de construction ou un défaut d'entretien de son bien, voire en l'absence de locataire. On parle souvent d'une assurance « Propriétaire Non Occupant » (PNO) qui couvre les risques qui restent à la charge du propriétaire, par exemple dégâts des eaux, catastrophes naturelles, responsabilité civile, défense et recours, etc.

La loi Alur (loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové) a été votée en mars 2014 pour lutter contre les dysfonctionnement du marché immobilier et établir un meilleur équilibre entre les droits et obligations des locataires et des bailleurs. Elle rend la garantie de responsabilité civile du propriétaire obligatoire en copropriété: pour protéger le bailleur en cas de dommage subi par son locataire dans le cas où la responsabilité du bailleur pourrait être engagée, par exemple dans le cas d'un trouble de jouissance. Cette assurance couvre aussi les périodes de vacance locative entre deux locataires, puisqu'en l'absence de locataire, il n'y a pas d'assurance puisqu'il n'y a pas d'occupant. .

Même si un locataire doit souscrire une assurance « multirisque habitation » qui couvre les dommages qu'il pourrait causer, il y a des exclusions de garantie dans son contrat qui rendent nécessaire le complément de couverture qu'apporte la responsabilité civile du bailleur. Parfois, la présomption de responsabilité du locataire n'est pas établie. Le logement peut être inoccupé. Le bailleur doit à son locataire le clos et le couvert, certaines réparations peuvent être à sa charge. Un locataire peut subir un dommage à cause d'un équipement de son logement non conforme, le bailleur est responsable. En résumé, l'assurance du bailleur vient couvrir certains vides entre l'assurance du locataire et l'assurance de la copropriété.

Si vous avez des questions au sujet de la responsabilité civile du bailleur, et plus généralement de l'assurance « Propriétaire Non Occupant », vous pouvez consulter votre syndic ou votre gestionnaire qui vous indiquera comment vous couvrir.

En conclusion, l’assurance la responsabilité civile et PNO nous semble indispensable pour être couvert en cas de sinistres « privatifs », surtout dans le cas d’un logement inoccupé. D'autant plus que cette assurance est déductible de vos revenus fonciers. Alors même si elle n'est obligatoire qu'en cas de lots de copropriété, nous pensons qu'elle est nécessaire dans tous les cas.

Frédéric Brion
Century21 LGI Immo à Langon 
@FBrion