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Location : Qu'est ce qu'un logement « indécent » ?

Publiée le 29/03/2016

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement est jugé indécent s'il présente des risques pour la santé ou la sécurité de ces occupants, ou bien s'il n'est pas pourvu d'équipements jugés habituel dans un immeuble à usage d'habitation. L'absence d'un mode de chauffage par exemple, ou une installation dangereuse au niveau des circuits électriques peuvent entraîner le qualificatif de "logement non décent". 

L'isolation par exemple, ne fait pas partie des critères de décence, même si de nos jours, un minimum d'isolation thermique et phonique est attendu par les locataires. Néanmoins, de nombreuses plaintes de locataires ont comme origine un défaut important de l'isolation. Dans ce cas, il est nécessaire de s'interroger sur la nécessité de réaliser des travaux d'isolation, afin de maintenir la louabilité de son logement, même en l'absence de critères d'indécence. C'est le rôle du gestionnaire Century21 de conseiller les bailleurs pour maintenir le patrimoine de ces derniers en bon état et à jour des attentes des locataires.  Un problème d'humidité importante peut en revanche être plus difficile à analyser, car dans ce cas, il est nécessaire de rechercher l'origine de cette humidité anormale. Est ce que l'humidité provient d'un manque d'équipement du logement ou bien d'un défaut d'utilisation du logement? La détermination de la cause permettra de savoir sur qui porte la responsabilité des dégradations : propriétaire bailleur ou bien locataire? Une étude des performances énergétiques de l'installation de chauffage peut donner des indices, même si cela ne sera pas suffisant pour trancher. Une humidité importante peut en effet provenir par exemple d'un problème d'isolation du logement, mais aussi par un défaut d'entretien de la VMC par le locataire ou même par l'utilisation de modes de chauffages complémentaires entraînant une forte humidité, par exemple utilisation d'un poêle à pétrole sans une aération adéquate du logement. De même si le locataire a coupé la VMC volontairement, il pourra être tenu responsable des dégradations du logement causées par l'humidité. 

Si le bailleur a « l’obligation d’entretenir le logement et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en bon état des locaux loués… », le locataire, lui, est tenu de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat… ». Donc il est toujours important avant de chercher une responsabilité, de faire le point sur les obligations des deux parties et d'étudier comment et à quel point elles ont été respectées. Votre gestionnaire Century21 saura vous guider dans ces démarches, que vous soyez locataire ou bailleur. Pour le bon déroulement du bail, il est important que chacun fasse sa part d'entretien. 

Pour toutes précisions sur les critères de décence, la consultation du décret en Conseil d’Etat n°2002-120 datant du 30 janvier 2002 sera utile.

La responsabilité du propriétaire peut parfois être engagé même si les critères de décence sont respectés, si les dysfonctionnement du logement sont trop important et portent atteinte, par exemple, à la sécurité du locataire . Dans tous les cas, le propriétaire bailleur a intérêt à effectuer l'entretien du logement loué afin de satisfaire son client locataire et d'assurer le maintien en bon état de son patrimoine.  En cas de silence du bailleur face à des réclamations du locataire, et après avoir consulté le gestionnaire Century21, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal d’instance si la conciliation ne produit pas d'effet.

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