Immobilier locatif : jusqu'à 7 % de rentabilité

Un placement, c'est fait pour être rentable. Par exemple, vous placez 100 €. Un an plus tard, vous avez 104 €. L'opération vous rapporte donc 4 % par an. En matière d'investissement immobilier, il s'agit de connaître votre rendement locatif. C’est le ratio entre ce que vous rapporte le logement que vous louez (loyers) et ce qu'il vous coûte (prix d'achat, crédit, entretien, taxes, etc.). Pour ce qui vous concerne, en tant qu'investisseur, la question prend une importance cruciale puisque votre opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d'argent. Mais justement : comment cette rentabilité locative est-elle déterminée ?

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement ?

Le calcul de base (rentabilité brute) prend en compte les loyers et le prix du logement ce qui permet d'obtenir le rendement brut. En lui ajoutant les charges et les impôts sur le revenu, vous obtenez la rentabilité nette. En intégrant les avantages fiscaux, on parle de rentabilité nette-nette. Reste à savoir comment ça marche précisément. Et surtout combien rapporte vraiment la pierre.

Investissement locatif : rendement ou rentabilité ?

Les mots ont un sens. Surtout en matière d'investissement immobilier. L'idée est donc de savoir précisément de quoi l'on parle pour bien faire la différence entre rendement et rentabilité.

Comment calculer le rendement d'un placement immobilier ?

La rentabilité brute

Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement locatif brut annuel. Exemple simple : un appartement acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150 000 x 100 = 5,2).

Ce rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale diffèrent. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

La rentabilité nette de charges

Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges de copropriété non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre appartement, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6 020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.

Ici, vous avez une idée bien plus précise du rendement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre placement immobilier. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement. Attention : la fiscalité (prélèvements sociaux, droits de mutation (frais de notaire, etc.) n'est pas intégrée dans la rentabilité nette de charges.

La rentabilité nette-nette

C'est la rentabilité nette de charges, plus la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes. Pour la déterminer, vous ajoutez au prix du bien les droits de mutation (environ 8% du montant brut de l'achat dans l'ancien) et les éventuels travaux. Vous intégrez les loyers charges comprises en ajoutant les assurances et les prélèvements sociaux. Vous tenez compte du fait que certaines dépenses (intérêts d'emprunt, travaux, assurances impayés de loyer, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. La formule pour calculer : loyers charges comprises plus charges plus fiscalité divisé par le montant total de l'investissement, le tout multiplié par cent.

L'évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal (notamment du taux d'imposition) de chaque bailleur et de chaque investissement.

Formule « Larcher » : comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

Pour avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre investissement sans faire de lourds calculs, appliquez la méthode Larcher. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (pas sur douze). On estime en effet que les charges et autres dépenses comme la fiscalité représentent 25 % des loyers, ce qui équivaut à trois mois de loyers. Reprenons l'exemple de notre appartement.

La rentabilité avec la méthode Larcher se calcule comme suit : 650 x 9 / 150 000 x 100 = 3,90 %. Le rendement locatif net de ce bien se situe aux alentours de 3,90 %.