LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
LE RÈGLEMENT DE SON LOYER
En contrepartie de la jouissance d’un logement, un locataire se doit de payer un loyer qui, en fonction de sa situation géographique, est librement fixé par le propriétaire ou plafonné dans les zones tendues.
La date de règlement est définie dans le contrat de location. Le dépôt de garantie ne substitue en aucun cas au règlement du dernier mois de loyer. En cas de défaut récurrent de paiement du loyer par le locataire, le bailleur peut ne pas renouveler le contrat de location pour motif légitime et sérieux.
Le loyer est révisable une fois par an, si cela est mentionné dans le bail. Cette augmentation se base sur l’indice de loyers transmis par l’Insee.
USER PAISIBLEMENT DES LOCAUX
Cette mention présente dans le bail de location indique que le locataire ne peut faire de sous-location sans l’accord du propriétaire. De plus, il doit s’assurer de ne pas déranger la tranquillité du voisinage. En cas de problème de nuisances, le propriétaire pourra lui rappeler ses obligations. Pour finir, il ne peut pas transformer le logement à sa guise et doit veiller à ne pas le dégrader.
Cette indication dans le contrat de location renvoie au fait que le locataire doit utiliser les lieux comme prévu. Si le bail précise que les locaux sont à usage d’habitation, il ne pourra s’en servir à des fins professionnelles. Toutefois, avec l’accord du propriétaire, il peut y domicilier une société, à condition qu’il ne reçoive ni clientèle ni marchandise.
En cas de manquement à cette obligation du locataire, le propriétaire-bailleur peut lui transmettre un avertissement. Il peut également mettre fin au bail lorsque la situation ne s’améliore pas. En signant le contrat de location, le nouvel occupant s’engage à respecter ses engagements.
LA SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE HABITATION
Le locataire se doit d’assurer le logement qu’il prend en location auprès de la compagnie de son choix. Cette assurance doit couvrir les risques locatifs (surtout dégâts des eaux, incendie, explosion). Il doit apporter la preuve de souscription par une attestation d’assurance à transmettre à son bailleur.
En cas de manquement à cette obligation du locataire, le propriétaire peut lui transmettre un commandement par voie d’huissier. La résiliation pour ce motif peut intervenir.
LE RÈGLEMENT DES CHARGES LOCATIVES
Les charges locatives, ou dites charges récupérables, sont des dépenses liées au logement, à l’immeuble et aux taxes locales.
Ascenseurs et monte-charge, eau froide et production d’eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes intérieures et des espaces verts et enfin les taxes et redevances.
Ces charges locatives sont ajustables, une fois par an, en fonction des dépenses réelles du locataire et de la résidence par rapport au montant de demandé.
Elles sont demandées mensuellement ou trimestriellement au locataire, c’est une provision pour charges. Si cette provision est supérieure aux dépenses réelles alors le bailleur doit rembourser le locataire. Si sans le cas contraire les provisions ne couvre pas le montant total des charges, un complément est demandé.
Le bailleur doit, tenir à disposition du locataire, les justificatifs des charges locatives pendant 6 mois après l’envoi du décompte.
L’ENTRETIEN COURANT ET LES RÉPARATIONS DITES LOCATIVES
L’entretien dit « courant » d’un logement est l’ensemble des travaux qui permettent de maintenir le logement dans l’état décrit dans le contrat de location.
Sont concernés les éléments suivants précisés dans le décret n°87-712 du 27 août 1987 :
- les parties extérieures (jardin privatif, terrasses, gouttières, etc.),
- les portes et portes fenêtres (mécanisme d’ouverture/fermeture, vitrages, volets, grille de portail, etc.),
- les parties intérieures (plafonds, murs, cloisons, revêtement de sols placard et menuiseries, etc.),
- la plomberie (canalisations d’eau et gaz, fosses septiques, chauffage, éviers, appareils sanitaires, …),
- certains équipements électriques (fusibles, ampoules, prises de courant, …),
- autres équipements du logement (électroménager, cheminées, pompe à chaleur, détecteur d’incendie, etc.),
- la jouissance exclusive du logement et les travaux.
Lorsque le bail est signé, le locataire s’engage donc à entretenir le logement pour qu’il reste en bon état. Il ne pourra attendre que le propriétaire ne se charge de ces réparations courantes.
Le bailleur peut réaliser des retenues sur le dépôt de garantie si des dégradations ont été commises dans le logement ou si dégâts sont dus à sa négligence. Par contre, le locataire ne peut pas être tenu responsable lorsque les dégâts dans le logement sont dus à la vétusté des lieux ou à des malfaçons.
LA RÉALISATION DE TRAVAUX PAR LE PROPRIÉTAIRE
Lorsque le bail est signé, le logement concerné devient la résidence principale du locataire, il peut donc y vivre librement dans le respect des règles établies dans le contrat de bail et de la copropriété. Cependant, le locataire doit permettre au propriétaire d’effectuer certains travaux :
- des réparations urgentes,
- des travaux d’amélioration nécessaires dans les parties communes ou privatives de l’immeuble,
- des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement,
- des travaux de performance énergétique,
- des travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.
Ces travaux doivent être notifiés au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, indiquant la nature des travaux et leur mode d’exécution. Le chantier ne peut avoir lieu le week-end et les jours fériés sauf si le locataire donne son accord. Si les travaux durent plus de 21 jours, une indemnisation doit être versée au locataire.
Le locataire conserve le droit de s’opposer aux travaux s’ils présentent un danger ou s’ils rendent le logement impropre à l’habitation. Il doit saisir le juge dans les deux mois qui suivent la réception de la notification du propriétaire. Le juge estimera si cette opposition est en effet justifiée et pourra suspendre les travaux.
RESPECTER LE PRÉAVIS DE DÉPART
Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin prévue du bail, il doit respecter le délai de préavis prévu par la loi. Il est fixé à trois mois pour une location classique. Ce délai est ramené à un mois pour la location meublée. Lorsque le locataire vient d’obtenir son premier emploi, a été licencié ou muté et que cet évènement l’oblige à déménager, le délai de préavis est ramené à un mois.
Pendant cette période, le propriétaire est en droit de faire visiter le logement afin de trouver un nouvel occupant. Le locataire en place doit donc accepter et convenir des horaires de passage. Selon la loi, ces visites peuvent avoir lieu du lundi au samedi sans dépasser deux heures par jour.
Par contre, le propriétaire ne peut en aucun cas entrer dans les lieux en l’absence du locataire. Ce dernier peut toutefois donner une autorisation écrite et laisser un double des clés à disposition.
NE PAS TRANSFORMER LE LOGEMENT
Si le locataire peut aménager le logement comme il le souhaite, il ne peut en aucun cas réaliser des transformations importantes. S’il le souhaite, il doit en faire la demande à son propriétaire dès lors qu’il souhaite réaliser les opérations suivantes :
- Abattre une cloison
- Construire une véranda
- Transformer une pièce
- Agrandir une porte
Le locataire peut réaliser quelques travaux d’aménagement comme changer de moquette ou de peinture. Toutefois, il est recommandé d’en avertir le bailleur pour éviter tout malentendu.
À la fin du bail, le propriétaire peut conserver les transformations et aménagements du logement sans verser une indemnisation au locataire. Par contre, s’il le souhaite, il peut également exiger la remise en état du logement aux frais du locataire. Voilà pourquoi il est indispensable de respecter cette obligation du locataire.
NE PAS SOUS-LOUER LE LOGEMENT
Le bail de location stipule que le logement ne peut être sous-loué sans l’accord écrit du propriétaire. Cette obligation du locataire est valable aussi bien pour une location vide ou meublée. Si le propriétaire accepte, le montant du sous-loyer doit être validé par ses soins.
La sous-location non autorisée peut mener à la résiliation du contrat de location et aux poursuites judiciaires de la part du propriétaire. Il est donc préférable de prendre des précautions.
QUELLES SANCTIONS EN CAS DE MANQUEMENT AUX OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ?
Le non-respect des obligations du locataire peut entraîner une résiliation du bail lorsqu’une clause résolutoire spécifique a été intégrée dans le bail. Dans le cas contraire, cette résiliation peut intervenir en faisant appel au tribunal de justice.
Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à se protéger en ajoutant ces clauses au contrat de location. Lorsque le bail prévoit l’absence de paiement du loyer, la non-souscription d’une assurance habitation ou de troubles de voisinage, tout manquement à ces obligations du locataire peuvent mener à une résiliation de bail de plein droit.